A maior parte dos problemas graves em compra de imóvel não aparece na visita. Aparece depois, no cartório, quando alguém descobre que a construção não foi averbada, que existe uma penhora registrada na matrícula ou que o vendedor responde a uma execução. Comprar um imóvel regularizado não é sorte. É método. Este guia mostra o que verificar, em qual ordem e por quê.
O que significa um imóvel regularizado
Um imóvel regularizado é aquele em que a realidade física, a situação jurídica e o registro público coincidem. O que está construído é o que está averbado. Quem aparece como dono na matrícula é quem realmente pode vender. E não existem ônus, dívidas ou disputas que possam alcançar o comprador depois.
No Brasil, vale um princípio que resolve muita discussão: quem não registra não é dono. O contrato de compra e venda cria obrigações entre as partes, mas a propriedade só se transfere com o registro no cartório de registro de imóveis competente. Por isso a matrícula é o documento central de qualquer negociação.
A matrícula atualizada é o ponto de partida
Peça sempre a certidão de matrícula atualizada, emitida há poucos dias, no cartório da circunscrição do imóvel. Não aceite cópia antiga fornecida pelo vendedor. A matrícula conta toda a história do bem: quem foi dono, quais transmissões ocorreram e quais gravames existem.
Leia com atenção o que aparece nas averbações e nos registros. Alienação fiduciária, hipoteca, penhora, usufruto, indisponibilidade de bens, ações judiciais e restrições ambientais ficam ali. Se houver qualquer anotação que você não entenda, pare e consulte um profissional antes de seguir.
Confira também se a descrição do imóvel na matrícula bate com o que você viu. Metragem, confrontações e número de unidade precisam corresponder à realidade. Divergência entre matrícula e imóvel físico é sinal de irregularidade e costuma travar financiamento e uso do FGTS.
Certidões do imóvel e do vendedor
A matrícula mostra a situação do bem. As certidões mostram a situação de quem vende. Os dois lados precisam estar limpos, porque uma dívida do vendedor pode alcançar o imóvel mesmo depois da venda, em casos de fraude contra credores.
- Certidão de matrícula atualizada, com negativa de ônus e alienações.
- Certidão negativa de tributos municipais do imóvel, comprovando que o IPTU e as taxas estão em dia.
- Declaração ou certidão de quitação de condomínio, quando for imóvel em condomínio, assinada pelo síndico ou pela administradora.
- Certidões de distribuição cível, fiscal, trabalhista e criminal do vendedor, nas esferas estadual e federal, incluindo execuções.
- Certidão de protesto em nome do vendedor.
- Certidão de casamento ou nascimento do vendedor, para verificar estado civil e necessidade de anuência do cônjuge.
- Se o vendedor for pessoa jurídica, contrato social atualizado, certidões da empresa e comprovação de quem tem poderes para assinar.
Guarde todas as certidões junto com o contrato. Elas comprovam que você agiu de boa-fé e tomou as cautelas esperadas de um comprador diligente. Esse conjunto documental já salvou muita gente em discussão judicial.
Habite-se e averbação da construção
O habite-se é o documento emitido pela prefeitura atestando que a construção foi concluída conforme o projeto aprovado e pode ser habitada. Sem ele, a construção não é regular perante o município.
Já a averbação da construção é o ato que leva essa informação para a matrícula. É comum encontrar terrenos com casa construída em que a matrícula ainda descreve apenas o lote. Nesse caso, juridicamente, a casa não existe. O comprador que aceita essa situação assume o custo e a burocracia de regularizar depois, além de enfrentar dificuldade para financiar ou usar o FGTS.
Ampliações e reformas também precisam estar regularizadas. Uma edícula, um segundo pavimento ou uma área de lazer construída sem aprovação viram um problema no momento da venda seguinte. Compare a planta aprovada com o que está construído.
Cuidados extras em situações específicas
Imóvel em inventário exige alvará judicial ou a conclusão da partilha para ser vendido com segurança. Imóvel com usufruto exige a anuência do usufrutuário. Imóvel adquirido por procuração merece atenção redobrada: verifique a validade do instrumento, os poderes concedidos e, se possível, confirme a intenção do outorgante diretamente.
Em imóvel financiado, é preciso alinhar com o banco credor como será feita a quitação e a baixa da alienação. Em imóvel de leilão, a análise é ainda mais técnica, envolvendo o edital, a origem da dívida e a existência de ocupantes.
Em loteamentos, confirme se o parcelamento do solo foi aprovado e registrado. Comprar lote em área não regularizada é um dos erros mais caros e mais frequentes, porque a promessa de regularização futura muitas vezes leva décadas ou nunca se concretiza.
Do sinal à escritura: a ordem correta
A sequência segura é sempre a mesma. Primeiro a análise documental completa. Depois o contrato de compra e venda, com cláusulas claras sobre prazos, condições e o que acontece se alguma pendência aparecer. Só então o pagamento, preferencialmente vinculado ao cumprimento de cada etapa.
A escritura pública é lavrada em cartório de notas, com recolhimento do imposto de transmissão devido ao município. E o passo final, que muita gente esquece, é o registro da escritura na matrícula. Enquanto isso não acontecer, o imóvel ainda não é seu perante terceiros.
Se a compra envolver consórcio ou financiamento, a instituição fará a própria análise documental e a avaliação do bem. Isso é uma camada extra de proteção, mas não substitui a sua verificação. O interesse da instituição é proteger a garantia dela, que nem sempre coincide integralmente com o seu.
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